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香港測量業概況

概覽

  • 香港測量業的經驗及技術在區內首屈一指。過去20多年,香港建造市場蓬勃發展,為本地測量專業帶來更多機會,得以廣泛接觸各類發展項目。
  • 過往,不少香港測量師行與國際同業尤其是英國公司合作,競投大型國際項目。近年,香港一些主要業者已有能力自行提供達到國際標準的服務,不少更放眼中東等海外市場。
  • 十大基建項目、九龍東發展計劃以及香港國際機場第三條跑道興建工程,為建造相關服務如測量締造龐大需求。由於本地及鄰近市場商機湧現,在香港執業的測量師人數持續增加。多家大型國際測量師行在香港設有地區辦事處。
  • 香港測量業其中三個組別已與中國內地達成專業資格互認協議,包括產業測量、工料測量及建築測量。

業界數據

表: 業界數據(香港測量業)
表: 業界數據(香港測量業)

服務範圍

測量專業提供的服務可分為四大類:

產業測量師涉及土地、物業及樓宇的丈量、管理、發展及估價,物業租售的洽談,以及物業投資的財務事宜等,提供的服務包括:

  • 估價:各類物業買賣、租賃及按揭的估價;收地、租務管制、差餉、厘印費、遺產稅等法定估價;公司投資組合估值等
  • 發展顧問:發展項目的市場研究及評估;與政府洽商地契的修訂、收回及重批等問題;制定財務評估報告、現金流量分析及開支控制制度
  • 代表客戶洽談各類土地和建築物的買賣或租賃
  • 物業管理:代表業主管理各類物業;就物業的粉飾、裝修及重新發展提供意見

工料測量師是建造成本的顧問。他們對涉及建造方面的成本、價格、勞工及物料處理、財務、合約安排及法律等均有專門知識。工料測量師的僱主大多是私人發展商、政府及相關機構、承建商、礦務及石油化工企業,以及保險公司等,提供的主要服務有:

  • 初步成本諮詢
  • 成本計劃
  • 就公平的合約價向招標者提供意見
  • 就項目的最佳合約形式提供意見
  • 為工程估價,並就付款作出鑒定建議
  • 制定現金流量預測及實施成本控制
  • 項目管理

建築測量師就以下事宜向客戶提供意見:

  • 建築物的建造及經濟問題:建築物現狀檢驗;資金及經常費用分析;監察建造工程對現有建築物的影響;可行性研究,包括地積比例、地盤覆蓋率、制定圖則、發展潛力評估及財務經濟分析等
  • 與建築物有關的法律問題:就建築物及城市規劃申請,以及建築物立法律問題提供意見
  • 建築物維修:維修計劃的制定及實施;調查工程缺陷、設計及監督
  • 項目管理:擔任項目經理;管理及監督建築及裝修工程;協調樓宇服務、園境、保安等專門工作

土地測量師的工作範圍包括:

  • 地籍測量:實際確定涉及土地業權的地界及面積
  • 工程測量:制定初步地盤測量圖;為土木工程工作計算;建築定線及放樣;土方計算及監測斜坡
  • 大地測量:設立及維修水平及垂直參考點
  • 地形測量及數碼製圖:製作不同比例的測量圖及地圖
  • 土地信息管理
  • 攝影測量:從照片製作測量圖及地圖
  • 水文測量:測定海床深度及地形

除核心業務外,來自相關業務如地產租賃、發展、維修管理、發展顧問、經紀及代理的收益也相當可觀。

服務提供者

香港測量師學會是於1984年成立的專業組織。截至2015年12月31日為止,該會共有6,124名正式會員。

圖: 香港測量師學會正式會員數目(2015年12月31日)
圖: 香港測量師學會正式會員數目(2015年12月31日)

服務輸出

近年,區內建造業一片興旺,對測量師需求殷切。區內建造市場日益開放,為香港發展商及測量專業營造了一個不斷成長的輸出市場。幾乎所有主要測量師行均在東亞各地承接項目。到目前為止,中國內地是最大的輸出市場,佔業界輸出總收入的大部分。除中國內地外,香港測量師行亦把目光投向更遠的市場。由於香港工料測量師能提供可靠和專業的服務,加上英語流利,因此,亞洲(例如印度及東盟國家)及中東地區等海外市場的建造工程對香港專才的需求日增。

由於工料測量師的主要任務與成本及成本控制有關,因此工料測量應是最易在海外推廣的服務。過去10多年,亞洲各國的建造工程越來越多聘用工料測量師,以致這種服務的需求在亞洲增長迅速。產業測量需要對本地市場有深入的認識,最適合輸出的服務是為發展及投資項目進行可行性研究及評估。

業界發展及市場前景

一站式服務

在測量專業中,「一站式」服務日趨普遍。大多數新設立的測量師行均會為客戶提供全面的顧問服務,由發展顧問、項目管理、物業顧問,以至室內設計及裝修,應有盡有。不少業者進行橫向發展,把業務擴展至其他領域,例如物業管理、樓宇清潔及保安等,有助擴闊收益來源,並減低與房地產及建築市場波動有關的風險。

本地對測量服務需求增加

隨著香港政府鼓勵私營機構積極參與公共設施項目,測量服務提供者擔當日益積極的角色,為公私合營項目提供達至最佳安排的顧問服務。

每年發表的施政報告,是政府公布重大基建計劃的平台。2007年,十大基建項目出台,其中包括港珠澳大橋、廣深港高速鐵路以及啟德發展計劃,成為推動本地建造業的主要動力。2009年,政府宣布一籃子措施,透過推動重建及整幢改裝,善用現時空置或未盡其用的舊工廈。其後,政府於2011年宣布,計劃在九龍東發展另一個核心商業區。2015年,當局批准香港國際機場第三條跑道擴建計劃及融資方案,預計相關工程於2024年完成。洪水橋新發展區的規劃及工程研究於2016年完成,該區將為市場提供60,000個新住宅單位。除了這些建造工程,政府亦陸續推出小型基建項目,為本地建造業帶來龐大商機,亦為本地測量服務締造實質需求。

測量師的輸出

過去數年,中東的建築市場欣欣向榮,吸引許多香港測量師前赴當地發展,有些加入了當地的測量師行,部分則由國際測量師行調往中東分支公司工作。雖然2009年迪拜出現金融危機,2011年發生「阿拉伯之春」,現在全球經濟前景又欠明朗,但是區內資源豐富的市場,例如沙特阿拉伯、卡塔爾及阿聯酋等受到的影響相對較少。2016年4月,沙特阿拉伯提出雄心勃勃的《2030年願景》,旨在推動經濟多元化發展,包括多個大型基建項目。阿聯酋首都阿布扎比致力推動經濟多元化,正加快工業化及基建發展步伐,被視為區內增長潛力優厚的市場。

香港測量師在內地也備受歡迎。在CEPA下,香港測量師學會已和內地的業界協會簽署資格互認協議,讓本港測量師能更容易進入內地市場。此外,資深的香港測量師由於熟悉內地市場,又擁有豐富的內地工作經驗,因此多獲國際測量師行延聘參與內地業務。近年香港及內地的併購活動趨於頻繁,一些資深的產業測量師已開始向客戶提供獨立的公司產業估值服務。

東盟國家如印尼、越南和緬甸的經濟迅速發展,建造活動增加,對相關服務大有需求,將為香港測量師帶來更多商機。

內地房地產發展及建造市場

自從內地展開住房改革及於2001年加入世貿後,內地住房市場對外商投資更為開放。此外,內地不斷城鎮化,繼續對基建產生龐大需求。雖然近年內地推出多項行政措施以規管房地產市場,但內地房地產市場整體前景依然秀麗,尤以若干二線城市為然。香港、內地和外國投資者對內地房地產項目投資增加,為以專業及卓越服務見稱的香港承建商和測量師帶來商機。越來越多非金融資產如工廠、混合用途房屋及商業項目都需要香港測量師提供的管理服務。為向內地客戶提供更優質的測量及估值服務,若干香港測量公司已於上海及廣州等主要城市設立辦事處。

由於房地產項目不斷增加,加上內地發展商日益明白到由工料測量師負責協調招標、安排合約及控制預算的好處甚多,因而對工料測量服務的需求將持續上升。

區內的基建項目

為保持經濟持續增長,許多亞洲國家(如印度及印尼)均急需改善其基礎設施、道路網絡、港口和機場設施、住房及城市規劃。據亞洲發展銀行估計,在2010至2020年,亞洲需要投資8.2萬億美元在基建方面,即平均每年需要投資8,200億美元。私人參與正與日俱增,區內各地也逐步允許外國公司參與投資,並擁有及管理這些項目。在基建項目增加、外國發展商參與程度更高及本土專才不足的情況下,香港公司將有更多機會向區內輸出測量服務。有見亞洲市場增長,多家大型國際測量及房地產顧問公司亦選擇在香港設立地區辦事處,當中包括禮頓建築(Leighton)。

除基建外,許多亞洲國家如中國、印度、印尼、泰國和馬來西亞都在興建或翻新更多購物商場。亞洲掀起消費熱潮,促使業者紛紛投資建設現代化零售分銷渠道,以致這些國家對專業購物商場管理服務需求日增。有意拓展新市場的香港測量師行可以考慮涉足這個迅速增長的領域。

「一帶一路」商機

2015年3月,中國發改委發布《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的願景與行動》,說明了「一帶一路」的框架思路、合作重點及合作機制。「一帶一路」蘊藏豐厚商機,香港的測量專業人士可憑藉豐富的專業知識、卓越的管理技能,提供達到國際標準的優質綜合服務,在發展及改善「一帶一路」的基建網絡方面發揮所長。

內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排(CEPA)

在CEPA框架下,香港已和中國房地產估價師與房地產經紀人學會(CIREA)、中國建設工程造價管理協會(CECA)以及中國建設監理協會(CAEC)分別達成資格互認協議。

2003年,香港測量師學會(HKIS)與中國房地產估價師與房地產經紀人學會簽署資格互認協議。根據協議條款,符合申請資格的產業測量組(GPD)專業會員,在順利完成由中國房地產估價師與房地產經紀人學會舉辦為期3天(16個小時)的培訓及考核後,可獲得資格互認。現時,約200名香港測量師學會產業測量組會員獲中國房地產估價師與房地產經紀人學會承認他們取得的專業資格。凡具備中國房地產估價師與房地產經紀人學會資格的香港測量師學會產業測量組會員,如受聘於獲住房和城鄉建設部(前稱建設部)頒發估價許可證的估價公司,均可以在中國內地執業。

2005年,香港測量師學會工料測量組與中國建設工程造價管理協會達成專業資格互認協議。為香港測量師學會工料測量組會員及中國建設工程造價管理協會會員提供的首次及第二次培訓及考核,已分別於2005年及2011年舉行。現時共有300多名香港測量師學會工料測量組會員取得內地專業資格,其中約140名已註冊成為中國建設工程造價管理協會會員,可以在內地執業。第三次培訓料於2016年底前,為至少擁有7年工作經驗的中國建設監理協會及香港測量師學會會員進行考核。

2006年,香港測量師學會與中國建設監理協會簽署資格互認協議。根據協議,舉凡具備專業資格並擁有不少於5年工作經驗的香港測量師學會建築測量組會員,均可提出申請成為內地監理工程師。成功申請者必須根據國家住房和城鄉建設部頒布的有關條例辦理註冊。培訓及考核於2007年在深圳首次舉辦。現時有200多名香港測量師學會的建築測量組會員在內地取得專業資格。

此外,CEPA允許擁有相關工作經驗的香港測量師,在內地參加與測量相關的專業資格考試。有關最新的CEPA協議詳情,請參見此網站

資料提供 圖片:徐詠鈞
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